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Augmentation des loyers : est-ce légal?

Parlons du marché immobilier actuel et du prix des loyers en constante augmentation. Ce sujet est d’actualité, particulièrement dans le contexte de la hausse du coût de la vie, du faible taux d’inoccupation et de la rareté des logements abordables.

Véronique Pharand

avril 28, 2022

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Le processus d’augmentation de loyer

En matière de droit du logement, la loi indique qu’au moment de renouveler le bail, le propriétaire est libre de demander une augmentation de loyer qu’il estime juste et raisonnable. Or, il y a un bémol : le propriétaire ne peut pas se prévaloir de n’importe quelle augmentation et une marche à suivre bien précise doit être suivie.

D’une part, la demande d’augmentation de loyer doit être accompagnée d’un avis écrit transmis au locataire dans les délais prescrits. Le délai d’avis pour tout bail d’une durée de 12 mois ou plus se situe entre trois et six mois avant la fin du bail. Pour les baux de moins de 12 mois, le délai d’avis se situe entre un et deux mois avant la fin du bail. Sur réception de l’avis de son propriétaire, le locataire dispose du droit d’accepter ou de refuser l’augmentation de loyer dans le mois qui suit. À moins que les parties s’entendent pour renoncer à ces délais, ceux-ci doivent être respectés tant par le propriétaire que le locataire.

D’autre part, l’augmenation de loyer doit suivre le barème établi par le Tribunal administratif du logement. Afin de déterminer le pourcentage applicable à l’augmentation du loyer, ce barème prend en considération plusieurs éléments comme l’inclusion du chauffage ou non dans le prix, les récentes rénovations et la méthode de chauffage utilisée.

Des stratégies douteuses si elles sont mal appliquées

Il peut paraître intéressant pour les propriétaires d’immeubles locatifs d’effectuer des rénovations dans l’objectif d’augmenter la valeur de l’immeuble et du même coût, celle des loyers. Ils peuvent également se laisser tenter par l’idée d’évincer un locataire ou de reprendre son logement dans l’objectif de le louer à quelqu’un d’autre à un prix plus élevé. Vous ne serez pas surpris d’apprendre que ces stratégies sont risquées (et parfois même douteuses), puisque la loi est rédigée en faveur des locataires afin de protéger leur droit d’accéder à la demeure.

Le propriétaire désireux d’augmenter ses loyers devra donc agir avec prudence et diligence. Par exemple, le Code Civil du Québec est très spécifique quant aux causes pouvant occasionner l’éviction d’un locataire ou la reprise de logement. Le propriétaire ne peut pas évincer un locataire dans le seul objectif de louer le logement à de nouveaux locataires à un prix plus élevé, mais il pourra le faire afin de compléter des rénovations majeures. Or, ne vous méprenez pas : ce ne sont pas toutes les rénovations qui peuvent conduire à une éviction.

De plus, il est toujours possible de reprendre un logement pour s’y héberger soi-même ou pour héberger une personne à sa charge, mais cette alternative doit être utilisée en dernier recours seulement. Des règles doivent alors être respectées, comme l’envoi au locataire d’un avis de 6 mois avant la date de reprise. Attention au propriétaire qui souhaite utiliser la reprise de logement comme un prétexte pour le louer à un prix plus élevé à quelqu’un d’autre : celui-ci s’expose à des poursuites judiciaires si son ancien locataire se rend compte du subterfuge.

Les solutions qui s’offrent à vous

En cas de désaccord quant à l’augmentation du loyer, le propriétaire et le locataire pourront d’abord tenter de négocier une solution à l’amiable. Bien qu’il soit évident que s’entendre hors cour a bien meilleur goût, il y a des cas où malheureusement, ce n’est pas possible. Il faudra alors s’adresser au Tribunal administratif du logement dans le mois qui suit le refus du locataire afin qu’il puisse trancher sur l’augmentation de loyer. Le juge peut également assortir l’augmentation de loyer d’autres conclusions, par exemple en ordonnant au propriétaire de payer les frais de déménagement du locataire. Il est d’ailleurs recommandé de conserver toutes les factures afférentes à l’immeuble ou au déménagement.

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